Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Keine pauschalen Urteile!

Die Einzelfälle sind detailliert und in gebotener Tiefe zu prüfen. Eine schematische Prüfung verbiete sich! So hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Die Gerichte haben genau zu prüfen, ob ein Härtefall tatsächlich vorliegt. Gegebenenfalls muss ein Sachverständiger beauftragt werden, der den Fall des Mieters prüft, wenn dieser mit einer Verschlechterung seiner Gesundheit im Falle eines Auszugs argumentiert und ein ärztliches Attest vorlegt.

Damit hob der BGH zwei Urteile auf, die jeweils gegensätzlich entschieden haben. Das Landgericht Berlin sprach sich für den ‚alten und kranken‘ Mieter aus und nahm einen Härtefall nach Abwägung an. Das Gericht in Sachsen-Anhalt entschied sich in seinem Fall wiederum dagegen und räumte den Vermietern einen Eigenbedarf ein. Beide Gerichte haben nach Ansicht des BGH die Sachverhalte nicht gründlich genug geprüft. Nun müssen die Gerichte neu verhandeln.

Der BGH erklärte, dass sich „allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen,– entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz – nicht bilden lassen“.  Das Alter eines Mieters oder die Dauer eines Mietverhältnisses können sich abhängig von Persönlichkeit und Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken. Eine allgemeine Annahme einer grundsätzlichen Härte reiche nicht aus.

Rechtstipp für die Praxis:

Potenzielle neue Eigentümer und zukünftige Käufer bereits vermieteter Mietwohnungen sollten sich vor einem möglichen Kauf gegebenenfalls über die jeweilige Mieterstruktur genauer informieren, um besser abschätzen zu können, ob es auf einen Härtefall hinauslaufen könnte, der vor den Gerichten nunmehr im Detail zu prüfen sein wird – einschließlich des Prognose- und Prozessrisikos.