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Härtefälle versus Berliner Wohnungsnot

Das Landgericht Berlin kommt zu dem Ergebnis – Hohes Alter schützt vor Mietkündigung

So hat das LG Berlin u.a. zuletzt in seinem Urteil vom 12.03.2019 ( Az.: 67 S 345/18) entschieden.

Bei einer Eigenbedarfskündigung kann das Lebensalter des Mieters genügen, um einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen.

Fall:

Gestritten wurde um Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Die 87- und 84-Jährigen Mieter hatten ihre Wohnung im Jahr 1997 angemietet. Der Kläger war seit Anfang Juli 2015 Eigentümer der Wohnung und kündigte das Mietverhältnis im August 2015 wegen Eigenbedarfs, weil er zukünftig nicht mehr mit seinem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen in seiner eigenen, der von den Mietern innegehaltenen, Wohnung leben wollte. Die Mieter widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Wohnung und ihrer für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.

Lösung:

Die Räumungsklage des neuen Eigentümers hatte keinen Erfolg. 

Die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute nämlich eine Härte, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigenist – dies allein aufgrund des Altersder Mieter! So das LG Berlin in seinem Urteil vom März 2019. 

Weiter erklärt das Landgericht, dass der begründete Härtegrund des Altersderart erheblich ist, dass eine Eigenbedarfskündigung nur bei besonders gewichtigen persönlichen oder wirtschaftlichen Nachteilen des Vermietersfür den Fall des Fortbestands des Mietverhältnisses in Betracht käme.

Alte Menschen sind nach dem Gericht ungleich härter von den nachteiligen Folgen eines Wohnungsverlustes betroffen, als dies bei jüngeren Menschen der Fall sei. Die Restlebenserwartung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses sei erheblich reduziert oder – gemessen an der durchschnittlichen Lebenserwartung – sogar bereits aufgebraucht sei. Eine Chance zu einem auf Dauer angelegten und die bisherige Lebensqualität erhaltenden privaten Neuanfang sei nicht mehr gegeben. Auch eine erfolgreiche Wohnungsmarktbehauptung sei bereits altersbedingt erheblich geringer ausgeprägt als in früheren Lebensphasen. 

Für die Praxis:

  1. Aktuell bleibt offen, ob im Fall einer Eigenbedarfskündigung alleindas hohe Alter eines Mieters grundsätzlich ausreichen kann, um eine Härte zu begründen. Denn dann stellt sich auch die Folgefrage, ab welchem Lebensalter dies gelten soll. Kann eine „Altersgrenze“ gezogen werden?
  2. Für die Mieter bedeutet diese Entscheidung zunächst eine Erleichterung. 
  3. Für Vermieter führt die aktuelle Entwicklung jedoch zu einer erheblichen Erschwerung der Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung gegenüber älteren Mietern. Nur sehr gewichtige Interessen können überhaupt noch gleichwertig dem Härtegrund des Alters entgegenstehen. 

In Anbetracht der Wohnungsnot und der zunehmend älteren Mietern wird die Härteklausel zu einem Problem für die Gerichte. Wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt, haben die Gerichtein jedem Einzelfallgenau zu prüfen, ob der Mieter wegen eines Härtefalls in der Wohnung bleiben darf. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am 19. April 2019 auch bereits klargestellt. Ein Grundsatzurteil des BGH soll am 22. Mai 2019 noch folgen. 

Es bleibt spannend und abzuwarten!